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Lors de la dernière rentrée universitaire, le campus de Rennes 2 a vu ses infrastructures changer de visage. Les jardins se sont garnis de tentes et les parkings de camping-cars : cette année encore, ils étaient plusieurs centaines d’étudiants à ne pas avoir trouvé de logement au moment de la rentrée universitaire. Ces derniers se voient confrontés à une grave crise qui dure depuis au moins 30 ans et qui se caractérise par la hausse de la précarité étudiante et une pénurie de logements dans les principales villes universitaires. Cette problématique, qui demeure insoluble encore aujourd’hui, résulte de l’absence de vision à long terme des pouvoirs publics, faisant subir le poids d’une gestion bancale sur une partie de la population déjà précaire.
Depuis les années 1980, des réformes qui accentuent les difficultés
Pour mieux exposer le problème auquel les étudiants sont confrontés, il est important d’identifier les différents acteurs qui interviennent dans la politique de logement étudiant ainsi que leurs rôles respectifs. Avec la mise en place des lois Defferre de 1982-1983, puis surtout avec le développement du Plan Logement Habitat (PLH), l’Etat a progressivement consenti à une délégation de pouvoirs. Elle concerne surtout les Etablissements Public de Coopération Intercommunale (EPCI), auxquels la loi Chevènement de 1999 a délégué un certain nombre de compétences dans la lutte contre la ségrégation sociale et l’aide aux populations prioritaires. Elle a été complétée, un an plus tard, par la loi Solidarité et renouvellement urbain (SRU) qui oblige les communes à intégrer 20 % de logements sociaux dans tout programme de construction de résidences principales.
La répartition des rôles est la suivante : l’Etat tient le budget et veille à l’aménagement des territoires ; les départements et EPCI sont chargés d’intégrer la dimension sociale dans les nouveaux projets de construction tandis que les communes se conforment aux règlementations pour leurs plans d’urbanisme. Les difficultés de mise en œuvre apparaissent avec la multiplication des acteurs. En effet, les budgets sont partagés entre Etat, régions, EPCI, départements et communes, ce qui dilue la responsabilité et rend la gestion du projet plus complexe. De plus, chaque problème rencontré peut nécessiter un accord de toutes les parties et entrainer un prolongement des négociations en cas de désaccord.
A cela s’ajoute la diminution de l’offre de logement, principalement celle du Crous notamment due au non-respect des prévisions réalisées sur l’évolution du parc locatif étudiant. Le parc public locatif du Crous regroupe environ 12% des étudiants, ce qui est nettement plus faible dans les pays scandinaves – en moyenne entre 20% et 30% – et dans les pays d’Europe de l’Est – 20% ¹. De plus, il existe une forte disparité du taux de couverture en fonction des villes (c’est-à-dire du nombre de places disponibles par rapport au nombre d’étudiants qui y étudient).
Ainsi Paris, Lyon et Lille sont très mal couverts – respectivement 3%, 6,2%, 5% – contrairement à Marseille, Aix et Montpellier – 10,5% – pour une moyenne nationale située à 8,8% ². Enfin, la concurrence provoquée par les plateformes comme Airbnb risque de se faire ressentir, notamment dans la capitale, à l’occasion des Jeux Olympiques et d’être à nouveau la source d’une d’inquiétude, en particulier pour les néobacheliers.
Le dernier point qui finit d’achever les étudiants est beaucoup plus évident car il a été ressenti par toute la population cette année : l’inflation. Se répercutant déjà sur l’alimentation des étudiants, cette dernière a également touché le logement avec la hausse du prix de l’électricité -cf. article LVSL sur le marché électrique-. De plus, le taux d’effort net moyen (c’est-à-dire, le rapport entre la dépense pour le logement et le revenu tenant en compte des aides au logement) entre 1963 et 2013 est passé de 6,3%… à 26% ³. De manière très nette, le loyer est (re)devenu une rente qui contribue à un transfert d’argent depuis les personnes dont la consommation marginale est forte (c’est-à-dire des individus qui consomment la quasi-totalité de leurs revenus comme les étudiants) vers des personnes ayant une consommation marginale plus réduite : les propriétaires.
Plus âgés et généralement plus fortunés, les propriétaires allouent une part plus restreinte de leurs revenus à la consommation. Cette faiblesse relative de la consommation alimente l’épargne qui se trouve ou bien thésaurisé ou bien investie. Les investissements, quant à eux, se concentrent principalement dans l’immobilier, alimentant ainsi la courbe ascendante des prix du bâti et donc des loyers futurs dont une part sera payé par… les étudiants. Ainsi les étudiants subissent une double peine car ils sont obligés de participer à un système qui entravent leurs perspectives d’études et qui, en s’autoalimentant, les fragilisent financièrement.
Des enjeux spécifiques à la politique de logement étudiants
La problématique du logement est complexe à saisir tant les difficultés s’avèrent nombreuses. Pourtant, il demeure possible de discerner 3 enjeux qui pourraient être décrits selon leur nature ou leurs objectifs en ces termes : spécificité, justice sociale et emploi.
En premier lieu, la spécificité. La politique du logement étudiant se situe au carrefour de plusieurs champs d’action : logement, jeunesse, éducation. Dès lors, elle passe sous les radars de chacun ou est englobée par l’un d’entre eux – généralement le logement –, lui faisant perdre la spécificité de ce public. Par exemple, les étudiants disposent pour la plupart de revenus modestes mais sont également soumis à une forte mobilité, ce qui doit être pris en compte. Cette absence de distinction se fait ressentir dans le cas des APL. En augmentant uniquement le seuil de solvabilité des bénéficiaires, les APL constituent finalement une aide versée par l’Etat aux propriétaires des logements. Une solution envisageable, dans ce cas précis, serait de conditionner ces aides à des loyers modérés. Cela ne résoudrait évidemment pas tous les problèmes mais permettrait de mettre fin à la surenchère des prix sans pour autant sanctionner indistinctement l’ensemble des propriétaires.
La notion de justice sociale apparaît plus simple à cerner. En augmentant, même de façon indirecte, le prix des logements étudiants, on abandonne l’idée d’égalité dans l’accès à l’éducation. Quand on prend en compte que les formations considérées comme plus prestigieuses se concentrent dans quelques grandes villes, on comprend que l’accès à ces dernières est aussi fortement conditionné par le logement. De plus, l’importance des études dans l’accès aux emplois dans notre pays est plus importante que chez nos voisins et renforce l’idée que la pénurie de logement contribue à l’inégalité des chances.
En termes d’accès à l’emploi, la logique qui prévaut toujours à travers les aides proposées est la suivante : c’est en aidant les jeunes à trouver un emploi qu’ils accèderont plus facilement à un logement. L’idée n’est pas mauvaise, mais les logiques mériteraient d’être inversées. Comme le précise la Fondation Jean -Jaurès, « la logique de la politique du logement étudiant doit être de permettre l’autonomie et l’émancipation de ces derniers. C’est en favorisant l’accès à un logement abordable à tous les étudiants-es, que l’on facilitera leur insertion dans le monde du travail ». On pourrait d’ailleurs prolonger cette idée, en soulignant le besoin d’accompagnement qui devrait se poursuivre pour les anciens étudiants, et ce afin d’éviter tout décrochage. En mettant en place des mesures préventives contre le chômage des jeunes, on ne lutte pas seulement plus efficacement contre ce dernier mais également contre les stéréotypes qu’il fait porter à l’ensemble de ceux qui y seraient confrontés à leur entrée dans la « vie active ».
Perspectives de réformes
Ainsi, le problème du logement étudiant se heurte à un double écueil : la fin de l’Etat stratège et des politiques du logement qui n’intègrent pas les spécificités du public étudiant. L’idée n’est plus de proposer des petits ajustements. Augmenter ou non les APL, retarder la date d’expiration des passoires thermiques, tout cela ne résoudra pas de manière durable les problèmes qui sont décrits ici. Arriver avec une nouvelle vision, présentant une dimension de long terme et intégrant les nouveaux enjeux de notre époque, voilà une démarche plus efficace qui devrait être celle du gouvernement.
Comme le rappelle la Fondation Jean-Jaurès, la politique de logement étudiant doit être une politique d’insertion et d’émancipation des étudiants. A ce titre, le programme de construction de 35 000 logements d’ici 2027 apparaît dérisoire puisqu’un rapport du Sénat de 2021 ⁴ mentionne un manque de 250 000 logements étudiants, dont le nombre s’élèverait à 600 000 s’il fallait loger tous les boursiers. Ainsi, il s’agirait plutôt d’axer la construction d’un programme en deux volets.
La première piste à suivre serait la construction de logements sociaux intégrant les enjeux climatiques. En s’appuyant sur un plan de rénovation urbaine qui devrait être mis en œuvre dès maintenant, on pourrait limiter les « halos de chaleur » que constituent nos villes, repenser leur disposition, assurer une meilleure isolation, lutter contre la ségrégation spatiale. Voilà quelques-uns des enjeux principaux qui devraient être intégrés à cette politique de construction de nouveaux logements. De la constitution d’un cadre restrictif, s’appuyant sur les contraintes climatiques et sociales, dépendra la viabilité du projet.
Le deuxième volet s’inscrit dans la volonté d’autonomisation des étudiants et dans un contexte d’allongement des études. L’idée serait de verser un salaire inconditionnel aux étudiants ⁵ pour restaurer une logique d’égalité entre étudiants et leur permettre de se concentrer pleinement à leurs études, tout en alimentant le financement des cotisations pour tous dès 18 ans. Un autre point positif d’une telle réforme serait la résorption des problèmes d’appariments à l’emploi. En effet, en France, il existe en moyenne 350 000 emplois non pourvus chaque année. Cette situation résulte de problème variés tels l’inadéquation du profil avec les qualifications requises ou la distance géographique, qui explique pourquoi un demandeur d’emploi compétent résidant à Lille ne va pas postuler pour une offre à Perpignan.
Selon la théorie du job search, développé par George Stigler, les sans-emploi, ne disposant que d’une information imparfaite de l’ensemble des postes proposés, opéreraient un arbitrage. En effet la recherche d’informations représente, dans son hypothèse, un coût. Pour Stigler, tant que le coût d’opportunité (c’est-à-dire la différence entre le revenu effectivement perçu comparé au revenu potentiel liée à une autre offre d’emploi) est inférieur à la probabilité de trouver un emploi mieux rémunéré, l’individu continuera ses recherches. Par conséquent, les allocations augmentent bien la période de prospection, permettant de trouver un emploi qui correspond mieux à l’individu et qu’il est susceptible de garder plus longtemps, plutôt que de le pousser à accepter la première offre d’emploi qui lui sera proposée et qu’il perdra au bout de quelques mois.
Les économistes Michael J. Piore et Peter B. Doeringer ont proposé une étude du comportement d’un individu qui accepterait des offres d’emplois qui ne le satisfont pas, alternant de ce fait entre des phases de chômage et d’emploi précaire. Ces derniers analysent ce dualisme du marché du travail entre les emplois précaires et non précaires en pointant du doigt un phénomène d’inertie auxquels les individus ne pourraient échapper. Ainsi, les personnes cumulant les emplois précaires subiraient une discrimination à l’embauche. Ils seraient définis comme « ne pouvant qu’occuper ce type de poste » et seraient disqualifiés dans l’attribution de postes plus stables.
Émanciper les étudiants, voilà quelle serait la meilleure manière d’agir pour une politique de logement efficace. Dans le cas contraire, ces derniers devront se résoudre à trouver des solutions plus précaires – comme ce fut le cas à Rennes –, à stopper leurs études ou à se tourner plus facilement vers les établissements du sud de la France. Cette dernière hypothèse paraît moins farfelue eu égard à la hausse de prix de l’électricité. Tant qu’à être tenu loin des logements et à se reporter sur des solutions de fortune, il se pourrait bien que la misère apparaisse, maigre réconfort, moins pénible au soleil.
Notes :
¹ OVE, 2021 + Eurostudent, Social and Economic Conditions of Student Life in Europe 2016-2018
² Fondation Jean Jaurès, bien se loger pour les étudiants une clé de leur émancipation 2023
³ Insee, Les conditions de logement en France, édition 2017
⁴ Sénat.fr “Accompagnement des étudiants : une priorité et un enjeu d’avenir pour L’État et les collectivités“ 2021
La spéculation foncière n’a rien de neuf. Mais ces dernières décennies, de nouveaux acteurs richissimes se sont engouffrés sur le marché immobilier : les gestionnaires d’actifs. Ces mastodontes financiers investissent à tour de bras dans les grandes métropoles, souvent via des sociétés sous-traitantes, pour réaliser de belles plus-values sur les logements, bureaux, entrepôts, ou commerces qu’ils achètent. Face à l’explosion des coûts du logement, les contestations se font néanmoins de plus en plus fortes. Pourtant, le mouvement social français autour de cet enjeu reste encore peu développé par rapport à nos voisins. Extrait de L’empire urbain de la finance. Pouvoir et inégalités dans le capitalisme de gestion d’actifs, ouvrage d’Antoine Guironnet et Ludovic Halbert aux Editions d’Amsterdam.
« Fonds de pension, cassez-vous ! » Ce graffiti, aperçu à Marseille en 2016, sur la palissade d’un chantier de la rue de la République, rappelle l’opposition locale que peut susciter l’action des grands investisseurs. Comme l’a montré l’urbaniste Susan Fainstein, l’existence – ou l’absence – de contre-pouvoirs est aussi importante pour comprendre la plus ou moins forte hégémonie de la finance et de l’immobilier. À New York et à Londres, ces secteurs ont acquis, à partir des années 1980, un pouvoir d’autant plus fort sur les politiques urbaines qu’il n’était pas contrebalancé par d’autres acteurs et par des mobilisations populaires. Aujourd’hui, la contestation de l’empire urbain des gérants d’actifs immobiliers fait face à des vents contraires. D’un côté, ce pouvoir alimente une fermeture du jeu démocratique, notamment illustrée par le Mipim. De l’autre, les luttes urbaines sont ravivées par la critique de la métropolisation et des grands projets « inutiles et imposés ».
C’est dans ce contexte qu’il s’agit d’interroger l’émergence de contestations contre la financiarisation des villes et sa déclinaison sous forme de gestion d’actifs immobiliers. À côté de concepts plus établis dans la critique militante comme celui de gentrification, le terme « financiarisation » est en effet devenu la cible de différentes formes de mobilisation. La variété de ces formes de résistances dessine un continuum : il y a, à un pôle, les contestations « par le bas », menées par la société civile sur le terrain des luttes urbaines, mais qui, en France, paraissent limitées en nombre et en intensité ; au pôle opposé, se trouvent des acteurs qui empruntent des voies plus officielles ou institutionnelles. On constate aussi des reconfigurations spatiales, avec l’émergence de nouveaux acteurs, scènes et échelles de mobilisation transnationales, à l’image de la campagne #StopBlackstone contre le mastodonte du secteur. Ainsi, à mesure qu’il se déploie dans les villes et les quartiers, le secteur de la gestion d’actifs agrège contre lui des acteurs susceptibles de contester son pouvoir en nouant des alliances par-delà leur environnement immédiat.
D’une certaine manière, les effets politiques de la financiarisation ne concernent pas seulement les pratiques des acteurs qui la confortent, mais aussi, selon une logique dialectique, les formes de contestation qui s’y opposent. Si la question de leur multiplication et de leur succès reste entière en France, elles dessinent un nouveau paysage, celui des mobilisations contre Blackstone et son monde
Des luttes populaires en demi-teinte
Promoteurs et élus déplorent régulièrement la multiplication des recours juridiques et des oppositions locales aux projets immobiliers. En France, les mobilisations contre les opérations financées par des gérants d’actifs ou contre la financiarisation dont ils sont porteurs demeurent néanmoins sporadiques – voire exceptionnelles – et largement incidentes. Pour dénoncer le mal-logement, certains collectifs ont occupé des bâtiments détenus par divers grands propriétaires.
C’est le cas de l’association Droit au logement (DAL), dont les premières occupations, fortement médiatisées dans les années 1990, ont contribué à mettre la crise du logement à l’ordre du jour gouvernemental. Cette pression a contribué à l’annonce d’un plan d’urgence en faveur de l’hébergement d’urgence et de l’insertion, notamment fondé sur la réquisition d’immeubles laissés vacants par les investisseurs institutionnels.
Ces pratiques restent d’actualité : en 2018, le DAL a par exemple occupé des bureaux vides appartenant à Amundi dans le 13e arrondissement de Paris, appelant le gouvernement à « appliquer la loi de réquisition sur les biens appartenant à de grands propriétaires privés, pour loger en urgence les personnes sans logis, vivant des situations de grande précarité dans la rue ». D’autres lui ont emboîté le pas, comme Jeudi Noir, collectif de jeunes militants proche des milieux écologistes et qui ciblait principalement le patrimoine de propriétaires privés, notamment celui des compagnies d’assurance et des fonds de pension, pour obtenir des victoires sur le terrain judiciaire et médiatiser la crise du logement. Ce type d’action vise donc les gérants d’actifs parmi d’autres propriétaires privés entretenant délibérément la vacance.
Et la ville, elle est à qui ?
D’autres mobilisations ont ciblé prioritairement et explicitement les gérants d’actifs, au nom de la lutte contre la spéculation immobilière et, à mesure que le vocable s’est diffusé au sein des réseaux militants, contre la « financiarisation ». La plus massive a concerné la réhabilitation d’une artère du centre-ville de Marseille construite sous le Second Empire, durant le premier âge d’or de la propriété urbaine actionnariale. Entamée en 2004, dans le cadre du vaste projet d’urbanisme « Euroméditerranée », le réaménagement de la rue de la République a progressivement été perçu comme une menace par les classes populaires, dont une partie s’est mobilisée contre les deux sociétés de gestion d’actifs qui y détenaient des logements et des commerces. La concentration de la propriété et la similarité avec les opérations de vente à la découpe qui défrayaient alors la chronique nationale ont fourni des conditions favorables à l’émergence de cette mobilisation locale inédite.
Avec l’appui de l’association Un Centre-ville pour tous (CVPT), les collectifs de locataires et associations d’habitants ont lutté contre les tentatives d’éviction menées à coups de non-renouvellement des baux et d’intimidation des locataires. Ils ont « partiellement » gagné leur bataille juridique en obtenant une obligation de relogement par les propriétaires. Ils exigeaient aussi que les gérants d’actifs s’engagent à vendre des immeubles à des organismes HLM pour qu’une partie de ces locataires y soient relogés. En définitive, le relogement des « locataires “récalcitrants” » a permis d’acheter la paix sociale et, plus généralement, « servi d’alibi » au reste des opérations. Mais l’association CVPT revient à la charge en 2016. Après la publication d’une enquête sur les stratégies et les montages fiscaux des gérants d’actifs en question, ainsi que sur la vacance des commerces de rez-de-chaussée et des logements qu’ils possèdent encore, elle demande des comptes aux pouvoirs publics. Son bilan est sans appel : la réhabilitation « a été une opération de spéculation financière, soumise à la dictature du taux de profit, au mépris des habitants, entreprises, acteurs culturels et commerçants initiaux. Sombre bilan pour la municipalité qui avait tout misé sur la capacité de la finance privée à rénover la rue, et pour les habitants qui vivent un désert social. »
À la même époque, un collectif rassemblant des habitants, des militants d’Attac et de Jeudi noir et des élus communistes et écologistes se mobilise dans le 3e arrondissement de Paris, où Blackstone souhaite réhabiliter un îlot pour y réaliser 24 000 mètres carrés de bureaux. « Contre la transformation de quartiers du 3e en placements financiers », les tracts du « groupe des 24 000 » rappellent que la « vie de quartier vaut plus que leurs profits ». Concrètement, le collectif réclame une évolution du projet : des logements sociaux, une crèche, des locaux pour l’économie sociale et solidaire et l’accueil des associations. Entre manifestations et déambulations, pétition, happening au siège de Blackstone, échanges avec l’adjoint de la mairie de Paris chargé du logement, il multiplie les modes d’action. Sa mobilisation est relayée sur le terrain institutionnel par des élus communistes et écologistes.
Cependant, l’exécutif parisien est déterminé à poursuivre le projet. Jean-Louis Missika, alors adjoint chargé de l’urbanisme, déclare qu’il « présente d’autres attraits, répond à d’autres besoins » que le logement social, comme le développement économique : « Il permet de maintenir et ramener au cœur de Paris des entreprises que l’on avait vu partir [en banlieue] ces dernières années. » Une ligne de défense qui montre que l’argument de la concurrence entre territoires peut servir à contrer les demandes de la population mobilisée. En l’absence de débouchés au niveau municipal, la mobilisation s’essouffle. En 2018, Blackstone revend l’opération achevée à la branche immobilière de la compagnie d’assurance Generali, pour un montant trois fois plus élevé que son prix d’achat.
Des difficultés conjoncturelles ou structurelles ?
Au-delà de ces deux épisodes, rares sont, en France, les contestations populaires qui ont visé les gérants d’actifs. Ailleurs, les mobilisations citoyennes combinant action directe et bataille juridique se sont multipliées, par exemple à New York, contre des fonds prédateurs, ou au Canada, contre des foncières cotées en Bourse. À Berlin, des dizaines de milliers de personnes ont manifesté pour l’expropriation des fonds d’investissement devenus propriétaires des logements sociaux. À Barcelone, des exilés et militants ont occupé la rue et mené une campagne de dénonciation pour exiger, avec succès, leur maintien à un loyer modéré dans un hôtel détenu par Blackstone. De même, plusieurs centaines de locataires madrilènes ont combattu les hausses de loyer exigées par cette société, y compris devant les tribunaux, et certains ont obtenu gain de cause. Ces deux derniers exemples viennent s’ajouter aux nombreuses mobilisations menées par la Plateforme des affectés par les hypothèques (PAH), qui a déployé une variété de tactiques pour lutter contre l’endettement et les expulsions causées par l’éclatement de la bulle immobilière en Espagne en 2009 : groupes de parole et ateliers de recherche, présence lors des expulsions pour les freiner et occupations d’agences bancaires pour forcer les créditeurs à abandonner les poursuites, campagnes auprès des pouvoirs publics à diverses échelles, notamment européenne. Par-delà les traditions militantes propres à chaque pays ou ville, comment expliquer ce décalage français ?
La faible politisation des marchés où se concentre l’activité d’investissement constitue une première piste. Parce que les bureaux, commerces et entrepôts privilégiés par les gérants d’actifs en France suscitent traditionnellement moins de mobilisations que le logement, leur choix de se tenir à l’écart du secteur résidentiel a pu contribuer à les préserver de la critique. Cet évitement est d’ailleurs délibéré pour certains gérants d’actifs, car, en plus d’être moins rentable, le logement est perçu comme politiquement sensible. La mauvaise presse associée aux ventes à la découpe est encore vive dans les mémoires. Dans le prospectus du fonds résidentiel Bepimmo, Blackstone joue cartes sur table, encouragé en cela, il est vrai, par les obligations réglementaires de communication : des « critiques », « manifestations » et campagnes médiatiques « pourraient amener [le fonds] à renoncer aux opportunités d’investissement et à être soumis à de nouvelles lois, litiges et changements dans la surveillance réglementaire ».
La comparaison internationale confirme cette inégale politisation. Si les luttes contre la financiarisation semblent plus vives ailleurs, elles portent exclusivement sur le logement. Pourtant, notre enquête a démontré que la concentration des gérants d’actifs dans l’immobilier non résidentiel s’accompagnait d’effets allant bien au-delà des murs des bureaux ou des commerces, que ce soit en matière de développement territorial, d’urbanisme, de transition écologique et d’artificialisation des sols, d’inégalités patrimoniales et même de risque financier systémique.
Maintenant qu’ils s’intéressent au logement et à l’environnement, la donne va-t-elle changer ? Difficile de se livrer au jeu des prédictions, mais certaines caractéristiques de la financiarisation laissent penser qu’au-delà des types d’objets concernés, des défis structurels se dressent face aux mobilisations. La géographe Desiree Fields souligne les difficultés liées à la « distance » : une distance spatiale, au sens où l’infrastructure de la gestion d’actifs permet à des investisseurs d’opérer à l’échelle globale via toute une chaîne d’intermédiaires ; mais aussi relationnelle, car la multiplication des intervenants et instruments rend potentiellement plus difficile l’identification des donneurs d’ordre, l’imputation des responsabilités et, in fine, la défense de revendications. On est loin du mouvement ouvrier de l’époque industrielle, qui luttait au sein de l’usine contre un patronat local. Le capitalisme urbain financiarisé met en jeu d’autres subjectivités – ménages endettés, locataires menacés d’expulsions – et opère à une échelle qui, de plus en plus, est mondiale. Comment s’opposer à un gérant d’actifs dont l’identité n’est pas forcément connue, parce qu’il a recours à de multiples prestataires de gestion, et qui intervient pour le compte d’une multitude d’investisseurs, dont des fonds de pension colossaux en charge des retraites du secteur public ?
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